Varainsiirtoverolaskuri

Kuinka paljon varainsiirtoveroa asunnosta maksetaan

Varainsiirtovero maksetaan silloin, kun kiinteistön tai arvopaperin omistus vaihtuu vastiketta vastaan. Ostaja maksaa veron itse, ja hän myös ilmoittaa sen Verohallinnolle — myyjä ei tee asiassa mitään.

Verokanta riippuu siitä, mitä ostat. Kiinteistöstä eli esimerkiksi omakotitalosta, tontista tai loma-asunnosta vero on 3 prosenttia. Asunto-osakkeesta, eli kerros- tai rivitaloasunnon osakkeista, vero on 1,5 prosenttia. Sama 1,5 prosenttia koskee muitakin arvopapereita, kuten osakeyhtiön osakkeita.

Näin vero lasketaan

1. Selvitä, onko kaupan kohde kiinteistö vai osake. Tämä ratkaisee verokannan.
2. Ota kauppahinta eli se summa, jonka maksat myyjälle.
3. Jos ostat asunto-osakkeen, lisää kauppahintaan se osuus taloyhtiön lainasta, jonka otat vastattavaksesi. Veron perusteena on velaton hinta, ei myyntihinta.
4. Kerro veron peruste verokannalla: 3 prosenttia kiinteistöstä, 1,5 prosenttia osakkeista.
5. Ilmoita ja maksa vero määräajassa. Asunto-osakkeen kaupassa se on yleensä kaksi kuukautta kauppakirjan allekirjoittamisesta, kiinteistökaupassa vero maksetaan viimeistään lainhuutoa haettaessa.

Yhtiölainaosuus on se, joka unohtuu

Asunto-osakkeen kaupassa hintoja on kaksi: myyntihinta ja velaton hinta. Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, eli myyntihinnan ja vastattavaksi otettavan yhtiölainaosuuden summasta.

Tästä syntyy tavallinen yllätys. Uudiskohteessa myyntihinta voi olla pieni ja yhtiölainaosuus suuri, jolloin vero on moninkertainen siihen nähden, mitä ostaja on laskenut myyntihinnasta. Kiinteistökaupassa vastaavaa ei ole, koska taloyhtiötä ei ole.

Toinen usein kysytty asia on ensiasunnon ostajan verovapaus. Sitä ei enää ole. Verovapaus poistui vuoden 2024 alusta, ja se koskee enää niitä, jotka allekirjoittivat kauppakirjan tai muun sitovan sopimuksen sitä ennen. Ensiasunnon ostaja maksaa siis nykyisin saman veron kuin kuka tahansa muu.

Miksi oma verosi voi olla eri

• Vastikkeeksi luetaan muutakin kuin raha. Jos annat kaupassa toisen asunnon tai otat vastattavaksesi myyjän velkoja, nekin kuuluvat veron perusteeseen.
• Välityspalkkio ei kuulu perusteeseen. Kiinteistönvälittäjän palkkio on oma kulunsa eikä nosta veroa.
• Lahja ja perintö eivät ole kauppaa. Niistä maksetaan lahja- tai perintöveroa, ei varainsiirtoveroa. Sekakaupassa jako tehdään vastikkeen mukaan.
• Sukupolvenvaihdoksilla ja liiketoimintasiirroilla on omat huojennuksensa, jotka voivat poistaa veron kokonaan.
• Uudisasunnon ensimmäinen luovutus perustajaurakoitsijalta voi olla oma tapauksensa, jossa veron peruste määräytyy poikkeavasti.
• Autotalli, autopaikka ja irtaimisto. Jos kaupassa siirtyy erikseen hinnoiteltuja osakkeita, kutakin verotetaan omana kohteenaan. Irtain omaisuus, kuten kodinkoneet, ei kuulu veron perusteeseen, jos sen arvo on kauppakirjassa eritelty.
• Myöhästymismaksu. Vero on ilmoitettava määräajassa myös silloin, kun sitä ei tule maksettavaksi lainkaan. Myöhästyminen johtaa korotukseen, joka lasketaan veron määrästä.

Usein kysyttyä varainsiirtoverosta

Kumpi maksaa varainsiirtoveron, ostaja vai myyjä? Ostaja maksaa veron ja tekee myös varainsiirtoveroilmoituksen. Myyjä ei ilmoita eikä maksa mitään, mutta myyjän luovutusvoitosta voi mennä pääomatuloveroa.

Lasketaanko vero myyntihinnasta vai velattomasta hinnasta? Asunto-osakkeessa velattomasta hinnasta eli myyntihinnan ja vastattavaksi otettavan yhtiölainaosuuden summasta. Tämä on yleisin syy siihen, että vero on suurempi kuin ostaja odotti.

Onko ensiasunnon ostaja edelleen verovapaa? Ei ole. Verovapaus poistui vuoden 2024 alusta, ja nykyisin ensiasunnostakin maksetaan sama 1,5 prosenttia tai 3 prosenttia kuin muistakin kaupoista.

Milloin vero on maksettava? Asunto-osakkeen kaupassa vero ilmoitetaan ja maksetaan yleensä kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kiinteistökaupassa vero on maksettava viimeistään silloin, kun lainhuutoa haetaan, eli kuuden kuukauden kuluessa kaupasta.

Entä jos ostajia on useampi? Kukin ostaja ilmoittaa ja maksaa veron omasta osuudestaan. Jos pariskunta ostaa asunnon puoliksi, molemmat tekevät oman ilmoituksensa, ja vero lasketaan kummankin osuuden velattomasta hinnasta.

Tarkista määräajat ja ilmoitusohjeet osoitteesta vero.fi.